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Logement indécent ou insalubre : que faire ?

Avec un marché immobilier en tension et dont les prix peuvent atteindre des sommets, des logements indécents ou insalubres se retrouvent proposés à la location et trouvent preneur. Il existe toutefois des recours pour obliger les propriétaires à remédier à la situation. Voici quelques définitions et voies de recours.

Qu’est-ce qu’un logement indécent ?

Un logement indécent est un logement qui ne répond pas aux caractéristiques définies par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002. Celui-ci prévoit des critères relatifs :

  • à la sécurité et la santé des locataires (protection contre les eaux de ruissellement et les infiltrations, aération, garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, etc.),
  • à la surface du logement (soit une surface habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres, soit un volume habitable de 20 m³),
  • aux équipements (alimentation en eau potable et évacuation des eaux usées, cuisine ou coin cuisine, sanitaires intérieurs, électricité, chauffage, etc.).

Quels sont les recours en cas de logement indécent ?

Tout d’abord, si vous trouvez un meilleur logement (par exemple avec l’aide d’Action logement, vous avez le droit de mettre fin au bail et de quitter le logement sans préavis.

Si vous cherchez une solution amiable avec le bailleur, vous pouvez vous adresser à la commission départementale de conciliation, dont vous trouverez les coordonnées ici.

Si aucune solution n’est trouvée, il faut saisir le tribunal d’instance. Cette procédure ne nécessite pas l’assistance d’un avocat, mais il est préférable d’être accompagné par un professionnel. Si vous n’en avez pas les moyens, vous pouvez demander l’aide juridictionnelle. Si le juge vous donne raison, il peut contraindre le bailleur à faire les travaux nécessaires, imposer une réduction de loyer, fixer des dommages et intérêts.

Qu’est-ce qu’un logement insalubre ?

Un logement insalubre présente un danger pour la santé de ses occupants en raison de son état ou de ses conditions d’occupation. Parmi les critères d’insalubrité figurent les murs fissurés, l’humidité importante, la présence de plomb, la dangerosité des accès, l’absence de raccordement aux réseaux d’électricité ou d’eau potable, l’absence de système d’assainissement, une installation électrique défectueuse, etc.

Quels sont les recours en cas de logement insalubre ?

La procédure d’insalubrité est engagée par le maire, que vous devez alerter sur l’état du logement, même si ce n’est pas le vôtre. Après enquête (service communal d’hygiène et de santé, inspecteur d’insalubrité ou Agence régionale de santé), le préfet peut prendre un arrêté d’insalubrité remédiable ou irrémédiable. Le premier oblige le propriétaire à effectuer les travaux nécessaires dans un délai limité, et le second entraîne à plus ou moins court terme l’évacuation des occupants et la démolition de l’immeuble.

Dans tous les cas, vous n’avez plus à payer de loyer à partir du premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté au propriétaire ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble. En revanche, les charges restent dues. Le propriétaire est obligé de trouver une solution de relogement provisoire (pendant les travaux) ou définitive (en cas de démolition). S’il est défaillant, le préfet prend les dispositions pour reloger les occupants aux frais du propriétaire et, éventuellement, engager des poursuites pénales

L’arrêté de péril

L’arrêté de péril correspond à un cas extrême, lorsqu’un immeuble présente un danger au regard de sa solidité pour la sécurité des occupants, des voisins ou des passants (effondrement de plancher, chute de pierres, etc.). La procédure de péril est similaire à la procédure d’insalubrité ; elle a les mêmes conséquences pour les occupants et le propriétaire.