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Logement : caution et dépôt de garantie

Pour couvrir un éventuel manquement à vos obligations locatives, votre bailleur vous demandera probablement qu’un tiers se porte caution et que vous lui versiez un dépôt de garantie à la signature du bail.

Que signifie “se porter caution” ?

Un tiers (personne physique ou morale) qui se porte caution s’engage à payer à votre place les dettes liées à la location : impayés de loyer et remise en état du logement .

L’acte de cautionnement est un document en deux exemplaires (pour le bailleur et la caution) éventuellement établi devant notaire, qui peut prévoir la durée de la caution. Sans précision particulière, l’engagement de la caution court jusqu’à la fin de l’occupation du logement. L’acte peut être résilié par lettre recommandée avec avis de réception, mais il reste valable jusqu’à la fin du bail en cours, qu’il s’agisse du bail initial ou de son renouvellement.

Le propriétaire peut demander à la caution le règlement des dettes, s’il envoie un commandement de payer en cas de caution simple, ou sans formalité dès le premier impayé en cas de caution solidaire.

La caution est responsable du remboursement des dettes sur l’ensemble de ses biens (revenus, biens personnels, biens immobiliers).  En cas de difficultés, elle peut demander au juge de bénéficier de délais de paiement et saisir la commission départementale d’examen des situations de surendettement.

À noter

Le bailleur ne peut pas vous demander de caution s’il a souscrit une garantie contre les risques locatifs, comme la garantie Visale proposée par Action Logement si vous correspondez aux critères définis.

 Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie peut s’appliquer à un contrat de location vide ou meublé. Il est demandé par votre propriétaire pour couvrir d’éventuels impayés ou des travaux nécessaires à la remise en état du logement après votre départ.

Son montant ne peut pas être supérieur à un mois de loyer hors charges dans le cas d’un logement vide, et à deux mois de loyer hors charges pour un meublé loué après le 27 mars 2014.

Pour verser ce dépôt, vous pouvez faire appel, soit au Loca-Pass d’Action logement, soit au Fonds de solidarité logement. Certains conseils régionaux accordent une aide au dépôt de garantie aux jeunes et/ou aux apprentis.

La restitution du dépôt de garantie

Le propriétaire peut conserver une partie du dépôt de garantie correspondant aux sommes restant dues : impayés de loyers et de charges, travaux locatifs, dégradations. Pour les baux en copropriété signés depuis le 27 mars 2014, le propriétaire peut conserver un maximum de 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. Il doit justifier ces retenues (état des lieux, photos, constat d’huissier, devis, factures, lettre de réclamation des impayés restée sans réponse, etc.).

Sinon, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximum partant de la remise des clés : 2 mois pour les baux signés avant le 27 mars 2014 (aucun délai pour un meublé), 1 mois après le 27 mars 2014 (2 mois s’il existe des différences entre l’état des lieux d’entrée et de sortie). Les intérêts de retard sont de 10 % par mois pour les baux signés après le 27 mars 2014 ou d’un montant fixé par le juge pour les baux signés avant.

En cas de litige, le propriétaire ou le locataire peut saisir une commission départementale de conciliation ou le tribunal d’instance.