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Logement : l’état des lieux

L’état des lieux est un document obligatoire qui sert à décrire le logement loué ainsi que les équipements qu'il comporte. Il doit être établi à l’entrée dans le logement et à la restitution des clés. L’état des lieux initial doit être joint au contrat de location (logement meublé) ou au bail (logement vide). C’est la comparaison entre les deux qui permet de déterminer, en cas de réparations nécessaires, celles qui incombent au propriétaire ou au locataire.

Comment est établi l’état des lieux ?

L’état des lieux est établi de façon contradictoire, c’est-à-dire en présence du propriétaire ou de son mandataire (agent immobilier, administrateur de biens, etc.) et du locataire. Il en est établi un à l’entrée dans les lieux et un autre à la sortie, en général, lors de la remise des clés.

L’état des lieux doit être détaillé pour ne pas donner lieu à des interprétations différentes. Il doit donc comporter une description précise du logement, du sol au plafond, pièce par pièce, ainsi que de ses équipements (placards, éléments de chauffage…). Il ne faut pas hésiter à y inclure des détails comme “tapisserie en très bon état sauf traces de meubles ou de cadres”, “parquet en bon état sauf une latte fendue”, etc. Il est de l’intérêt du propriétaire et du locataire d’effectuer également le relevé des compteurs : eau, gaz, électricité.

Il existe des documents types sur des sites d’associations pour le logement ou de bailleurs. La loi Alur (Accès au logement et urbanisme rénové) prévoit un document type qui sera créé par décret.

Quels sont les frais et qui en a la charge ?

L’état des lieux ne donne généralement lieu à aucun frais. Si l’une des deux parties fait intervenir un tiers (huissier de justice, gestionnaire de bien, agence immobilière), les frais sont à la charge de celle qui a demandé cette intervention. Si l’état des lieux ne peut pas se faire à l’amiable, l’intervention d’un huissier sera à la charge partagée du propriétaire et du locataire.

Que devient le dépôt de garantie et qui doit effectuer d’éventuelles réparations ?

Le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans les deux mois qui suivent la remise des clés. Lorsque le logement est situé dans une copropriété, certains bailleurs conservent une partie du dépôt de garantie jusqu’à la date de l’arrêté annuel des comptes de la copropriété afin de connaître le décompte exact des charges dues par le locataire. Pour les contrats conclus après le 26 mars 2014, le délai de restitution est réduit à un mois si aucune différence n’est constatée entre l’état des lieux de sortie et l’état des lieux d’entrée.

Si l’état des lieux constate des dégradations, certaines d’entre elles peuvent être imputables au locataire, notamment lorsqu’elles découlent d’un usage anormal : moquettes tâchées de façon indélébile, mur détérioré par un trou important, émail d’un lavabo abîmé, peintures écaillées, travaux importants faits sans l’accord du propriétaire, etc. Le propriétaire est alors en droit de retenir les sommes nécessaires à la remise en état du logement sur le dépôt de garantie, voire à réclamer au locataire des sommes supplémentaires. Il doit justifier ces sommes par des devis, factures ou bordereaux de prix pour la remise en état.

A noter

En cas de litige, le propriétaire ou le locataire peuvent saisir une commission départementale de conciliation, dont les coordonnées peuvent être trouvées dans l’annuaire de l’administration en tapant  “commission départementale de conciliation dans “recherche rapide”.