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Logement : obligations du propriétaire et du locataire

À la signature d’un contrat de location, locataire et bailleur sont tenus à certaines obligations. Pour le propriétaire, elles varient selon que le logement est vide ou meublé. Le manquement à l’une de ces obligations ne signifie pas que l’autre partie est relevée des siennes (paiement du loyer notamment).

Les obligations du bailleur d’un meublé

Les obligations du bailleur d’un logement meublé peuvent être résumées en trois mots : décent, meublé et paisible.

Un logement décent répond à des critères de surface et de confort minimum, et ne doit pas porter atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire.

Un logement meublé doit être doté de meubles et d’équipements suffisants pour permettre d’y vivre normalement avec ses seuls vêtements et effets personnels.

La “jouissance paisible” implique que le bailleur ne peut pas interdire de recevoir ou d’héberger des proches, de détenir un animal domestique (sauf animal dangereux), ni lui imposer des visites ou la réalisation de travaux en toute circonstance, sans indemnité ou limitation de durée.

Enfin, le bailleur doit remettre un certain nombre de documents : diagnostics techniques (performance énergétique, risque d’exposition au plomb, risques naturels), justificatifs de charges et quittances de loyer.

Les obligations du bailleur d’un logement vide

Le bailleur doit mettre à disposition un logement décent. Les premiers critères sont liés à la sécurité et à la santé des locataires : protection contre les infiltrations, électricité aux normes, etc. Ils concernent ensuite la surface et le volume du logement, qui doit comprendre au moins une pièce ayant une surface habitable de 9 m2 et de 2,2 mètres sous plafond, ou un volume habitable de 20 m3. Enfin, les critères d’équipement concernent l’alimentation en eau, la cuisine ou le coin cuisine, les sanitaires, l’électricité et le chauffage.

Enfin, le bailleur doit remettre les mêmes documents que pour un meublé, plus d’autres informations comme la surface habitable, une copie de la convention APL ou ANAH, etc.

Quels travaux incombent au propriétaire ?

Le propriétaire prend à sa charge, avant la location, les travaux permettant de mettre à disposition du locataire un logement décent et, pendant la location, tous les travaux de réparation et d’entretien ne relevant pas des réparations locatives ou d’une faute du locataire.

Les obligations du locataire

Le locataire est tenu de payer son loyer selon les modalités prévues dans le bail, notamment en ce qui concerne son prix et ses évolutions. Sinon, il s’expose à un risque d’expulsion. Il en va de même pour les charges, selon les modalités prévues dans le bail. Il doit enfin souscrire une assurance habitation. Sinon, le bailleur peut souscrire cette assurance pour le locataire et en répercuter le prix sur le loyer.

Le logement loué est le domicile du locataire, c’est-à-dire qu’il peut y vivre librement dans le respect du contrat de bail et, le cas échéant, du règlement de copropriété. Il a l’obligation d’y effectuer les réparations locatives, mais ne peut pas y faire de gros travaux de transformation sans l’autorisation écrite du bailleur.

La sous-location n’est possible que sous certaines conditions, qui varient selon la nature du contrat de location. L’accord écrit du bailleur est indispensable, sauf pour les meublés loués avant le 27 mars 2014 dont le contrat ne prévoit pas cette autorisation. Elle n’est possible dans un logement social que si une partie seulement du logement est sous-louée à une personne de plus de 60 ans ou handicapée, ou à une personne